加拿大房地产:告别买房超低利率时代,盘点赢家和输家

加拿大告别超低利率时代的赢家和输家

今年夏季,就在多数加人外出渡假之际,债券市场的风云变幻打乱许多家庭未来经济前景:曾一度吸引加人大肆借贷和按揭买房的历史超低利率,开始回归理性状态,回归后的利率尽管和历史正常水平相比,仍然显得过低,但不再像几个月以前一样超低。

 

人们也知道,如此这般超低利率不会永远持续,但变化速度之快还是超过人们此前预计:近来,由于债券市场因素,利率迅速飙升,超前达到部份专家认为到今年年底才会出现的高位水平;近来,投资市场预测美联储对美元债券需求减少,造成美元债券价格大跌,加元债券也随之跟风。

 

今年年初,部份银行5年固定按揭利率下滑至3%以下,曾招致联邦财长范赫提(Jim Flaherty)威胁,现在这一利率已经高歌迈进4%;与此同时,近年来加人蜂拥而入的许多收益投资也已大幅下滑,但也不是所有方面都一片暗淡,像养老金固定收益计划、银行和保险公司股票投资收益就不错,以下是当前市场形势下的输家赢家大盘点。

  输家:收入投资和买房族

过去5年的市场震荡中,加人纷纷涌入红利或利息投资市场,即使捞不到市场收益,最少也能捞到点收入,投资者为这一收入所付出的,取决于从其它地方得到的。现在政府债券利率上升,投资者需要从其它风险更大的投资中收取更多收益,从而使优先股等股票价格大幅快速下跌。

今年4月初,iShares多伦多证交所加拿大优先股指基金收益率曾一度达到巅峰,但随后开始下滑,到目前投资者得到的收益率为负8.2%;但10年政府债券收益却自今年5月13日低至谷低后整整飙升1个百分点;加拿大债券基点指数—DEX环球指数收益率也为负2.9%,其它地产投资和收益股票也面临同样逆境,如于今年5月被大肆宣传出售的苹果公司30年债券截止目前已损失20%。

超低按揭利率时代正走向尾声,由银行在债券市场资金成本决定的按揭利率,目前已开始从过去2年以5年固定利率2.99%为主打的超低水平缓慢爬升,首次出现利率上扬压力,许多银行公开的挂牌利率虽变化不大,但内部提供的特别优惠利率已经开始上升,这就意味着买房成本会更高,从而打击地产市场需求。

道银副首席经济师伯乐顿(Derek Burleton)表示,近来按揭利率上涨,很可能导致担负力下滑,至少从5年按揭固定利率来说是如此,但从历史比较而言,担负力仍较乐观,未来几年如按揭利率进一步上涨,加人供房成本占收入比例就要增加几个百分点了。

  赢家:银行、保险公司和养老金

过去几年,银行因超低利率整体环境利润率一直被压制,各大银行净利润率被削得太薄,影响其利润增长,迫使银行寻求其它收益渠道。但随着近来利率上升,银行资本成本(如储蓄或债券市场资本筹集利率)和放贷利率价差就会拉大,即净利润率会拉大。同时,利率上涨还会促使部份买房族加速入市以锁定目前还算很低的利率,从而使银行按揭业务量上升。

过去几年,保险公司利润受超低利率影响最大,随着利率开始上升,投资者们应该会看到利率会有所上升,如加拿大宏利集团(Manulife Financial)最近一个季度报告显示,债券市场利率每上升1%,就会增加3亿收益。

固定收益计划养老金市场情况和银行保险公司情况相似,利率的上升,会解决过去几年面临的偿付能力挑战,因为利率上升,意味着养老金计划资产收益会更多,会解决资本缺口问题。

Towers Watson养老金计划顾问公司高级精算师马克汉姆(Ian Markham)认为,偿付能力提高,所有人的压力都会减轻,不仅固定收益计划养老金会受益,所有即将退休和领取养老金购买年金的人,都会发现价格比过去更好。

  不输不赢:银行储蓄利率

目前像隔夜贷款和短期储蓄等短期利率市场利率仍基本为零,这一现状只有等央行升息才会有所改变,但预计今年内是不会发生了,要想充分利用高储蓄利率,就得将钱存入长期固定储蓄中。

(Rita)