加拿大房地产：告别买房超低利率时代，盘点赢家和输家

今年夏季，就在多数加人外出渡假之际，债券市场的风云变幻打乱许多家庭未来经济前景：曾一度吸引加人大肆借贷和按揭买房的历史超低利率，开始回归理性状态，回归后的利率尽管和历史正常水平相比，仍然显得过低，但不再像几个月以前一样超低。

人们也知道，如此这般超低利率不会永远持续，但变化速度之快还是超过人们此前预计：近来，由于债券市场因素，利率迅速飙升，超前达到部份专家认为到今年年底才会出现的高位水平;近来，投资市场预测美联储对美元债券需求减少，造成美元债券价格大跌，加元债券也随之跟风。

今年年初，部份银行5年固定按揭利率下滑至3%以下，曾招致联邦财长范赫提(Jim Flaherty)威胁，现在这一利率已经高歌迈进4%;与此同时，近年来加人蜂拥而入的许多收益投资也已大幅下滑，但也不是所有方面都一片暗淡，像养老金固定收益计划、银行和保险公司股票投资收益就不错，以下是当前市场形势下的输家赢家大盘点。

输家：收入投资和买房族

过去5年的市场震荡中，加人纷纷涌入红利或利息投资市场，即使捞不到市场收益，最少也能捞到点收入，投资者为这一收入所付出的，取决于从其它地方得到的。现在政府债券利率上升，投资者需要从其它风险更大的投资中收取更多收益，从而使优先股等股票价格大幅快速下跌。

今年4月初，iShares多伦多证交所加拿大优先股指基金收益率曾一度达到巅峰，但随后开始下滑，到目前投资者得到的收益率为负8.2%;但10年政府债券收益却自今年5月13日低至谷低后整整飙升1个百分点;加拿大债券基点指数—DEX环球指数收益率也为负2.9%，其它地产投资和收益股票也面临同样逆境，如于今年5月被大肆宣传出售的苹果公司30年债券截止目前已损失20%。

超低按揭利率时代正走向尾声，由银行在债券市场资金成本决定的按揭利率，目前已开始从过去2年以5年固定利率2.99%为主打的超低水平缓慢爬升，首次出现利率上扬压力，许多银行公开的挂牌利率虽变化不大，但内部提供的特别优惠利率已经开始上升，这就意味着买房成本会更高，从而打击地产市场需求。

道银副首席经济师伯乐顿(Derek Burleton)表示，近来按揭利率上涨，很可能导致担负力下滑，至少从5年按揭固定利率来说是如此，但从历史比较而言，担负力仍较乐观，未来几年如按揭利率进一步上涨，加人供房成本占收入比例就要增加几个百分点了。

赢家：银行、保险公司和养老金

过去几年，银行因超低利率整体环境利润率一直被压制，各大银行净利润率被削得太薄，影响其利润增长，迫使银行寻求其它收益渠道。但随着近来利率上升，银行资本成本(如储蓄或债券市场资本筹集利率)和放贷利率价差就会拉大，即净利润率会拉大。同时，利率上涨还会促使部份买房族加速入市以锁定目前还算很低的利率，从而使银行按揭业务量上升。

过去几年，保险公司利润受超低利率影响最大，随着利率开始上升，投资者们应该会看到利率会有所上升，如加拿大宏利集团(Manulife Financial)最近一个季度报告显示，债券市场利率每上升1%，就会增加3亿收益。

固定收益计划养老金市场情况和银行保险公司情况相似，利率的上升，会解决过去几年面临的偿付能力挑战，因为利率上升，意味着养老金计划资产收益会更多，会解决资本缺口问题。

Towers Watson养老金计划顾问公司高级精算师马克汉姆(Ian Markham)认为，偿付能力提高，所有人的压力都会减轻，不仅固定收益计划养老金会受益，所有即将退休和领取养老金购买年金的人，都会发现价格比过去更好。

不输不赢：银行储蓄利率

目前像隔夜贷款和短期储蓄等短期利率市场利率仍基本为零，这一现状只有等央行升息才会有所改变，但预计今年内是不会发生了，要想充分利用高储蓄利率，就得将钱存入长期固定储蓄中。

（Rita）