我是业主：加拿大住房贷款: 解读2009年CMHC消费者调查报告

加拿大的贷款消费者有多精明？CHMC最近公布的调查报告给了我们一个清晰的答案。

90%的消费者认为，买房是一项非常有潜力的长线投资。不仅如此，被访的消费者中有70%的人认为现在就是买房的最好时机。虽然被访的消费者中有1/3打算在5年内换房子，但作为按揭贷款的消费者，他们依旧信心十足。

CMHC的调查结果表明，加拿大的住房贷款消费者相当成熟和精明，对处理程序，以及所需要的条件非常清楚。例如，有80%的人知道自己最近的信用状况，有近1/3的人在贷款前已经从征信部门了解过自己的信用状况了。此外，“收入决定贷款金额”的道理几乎尽人皆知，知道税前收入的40%左右可以用于偿付贷款本息和其他个人债务的消费者高达87%。

对于加拿大特有的按揭贷款保险（Mortgage Loan Insurance MLI），近72%的消费者知道，这种保险是为了帮助加拿大人早日成为房主而提供的。76%的消费者认为，有了这种保险，加拿大的金融机构将更加稳健。加拿大住房贷款相关保险问题，见www.5in.ca网站文章《与加拿大贷款买房相关的保险一览》。

除了精明，加拿大消费者对待房屋按揭贷款的态度也越来越谨慎。
l 73%的第一次购房者，使用自己的储蓄存款作为首付款。
l 75%的购房者将自己的还款目标设定为短于还款期（Amortization）的时间。
l 20%最近购买房产的消费者曾使用过提前还款便利，采取过一次性大金额还款措施。
l 40%的消费者打算在贷款期结束后调整还款期，尽量缩短还款期。

2009年，78%的消费者对银行或贷款经纪的服务表示满意。感到不满意者仅占14%。以利率作为衡量满意度的消费者占57%。对银行和贷款经纪的满意度相差无几，分别为79%和75%/。但感到“满意”的原因却相差较大：22%的消费者因为服务质量对贷款经纪感到满意，而只有11%因为服务质量对银行表示满意。与之相反，消费者对于“良好关系”满意度的比例则是对银行22%，对贷款经纪12%。

在客户忠诚度方面，76%的消费者对正在为自己提供服务的银行表示满意。47%的首次购房者，在贷款到期后选择留在原贷款机构，而2007年的调查中，这一比例曾高达67%。对于已经续期一次以上的贷款者，忠诚度格外高，达到了90%。

消费者对贷款经纪作用的认同有增无减。2005年、2007年和2009年首次买房者通过贷款经纪承做贷款的比例分别为28%，35%和44%；所有贷款者中使用贷款经纪服务的比例分别为27%，33%，38%。从人口角度统计，25-34岁之间的消费者比较偏好使用贷款经纪服务，这一比例为42%；女性购房者更愿意选择贷款经纪，比例达43%。

CMHC报告全文：
http://cmhc.ca/en/hoficlincl/moloin/cosu/upload/65363_-w-June-30.pdf

关于CMHC的调查：最近取得按揭贷款的2507名消费者，全部为家庭财务安排决策者。

看了CMHC的报告后，笔者对加拿大政府在教育消费者方面所做的能力感到由衷的钦佩。其实很多华人都不了解CMHC的作用，也没有浏览过CMHC的网站。加拿大消费者之所以精明，是因为他们了解CMHC。我的一位客户在浏览了CMHC的网站之后，知道用10%的首付就可以贷款买房，但走访了几家商业银行之后，都被拒绝了。她找到我来问是怎么回事，我帮她最终解决了问题——留学生身份，10%首付买到了理想的房子。我的客户把这个故事写在了Yorkbbs上：http://forum.yorkbbs.ca/showtopic-1537768.aspx。这个故事说明，你可能遇到不懂业务的贷款经纪，或银行工作人员，但只要你了解加拿大住房贷款的基本政策，就一定能找到贷款。

CMHC的权威性是不容质疑的，只可惜其网站内容95%是英文的，不是所有的华人消费者都愿意去读。华人贷款经纪作为加拿大住房贷款专业人士，在解读政策和加强消费者自我保护方面，承担着义不容辞的责任。但很多专业人士却用自己的知识愚弄和忽悠消费者。笔者最近听了一个讲座，讲演的人称，各银行贷款提前还款的政策各不相同（这句话说得对），但需要贷款经纪人为客户去争取，如果不去争取，借款人也不一定能拿得到。这是一句彻头彻尾的谎话，是贷款经纪在忽悠消费者。每个银行的贷款产品都有着固定的提前还款政策，并将其作为贷款合同的标准内容提示给消费者，不可能在消费者不要求的情况下就不提供。要做一个精明的消费者，首先要找到可靠、权威的信息来源，对银行服务人员和贷款经纪所作出的解释能有一个基本判断，否则无法保障自己的利益。

让每个华人都成为精明的贷款消费者是笔者的奋斗目标。

本文作者：王红雨